Если при внесении аванса и при переговорах предшествующих этому действу было сделано все правильно. То на руках у Вас должны оказаться следующие документы необходимые для проверки истории квартиры: правоустанавливающие документы на квартиру, копия паспорта собственника (если для покупки квартиры используется ипотечный кредит то все страницы паспорта), Пакет документов из БТИ, выписка из домовой книги. Все документы передаются в копиях.
Шаг 5: Проверка документов и истории квартиры.
Начнем проверку истории квартиры с копий правоустанавливающих документов, которые были переданы нам продавцами при внесении аванса (задатка).
Правоустанавливающие документы бывают двух типов первичные - подтверждающие возникновения права на квартиру или вторичные – подтверждающие проведение дальнейших операций с данной квартирой.
Первичные: Документы приватизации, документы ЖСК или документы от застройщика.
Вторичные: Документы купли-продажи, мены, ренты, наследства по закону, наследства по завещанию, договор дарения.
Давайте на примере одного пакета документов разберем наши действия по проверке истории квартиры.
Возьмем для примера договор купли-продажи.
1) Первое, что нужно сделать проверить продавцов на возможность проведения ими операций с недвижимостью. Подтвердить, что продавцы квартиры могут совершать данные действия можно разными способами:
- Убедитесь о наличии у продавца водительского удостоверения (если оно не было куплено в обход закона), водительское удостоверение может служить подтверждением что продавец квартиры не находится на учете, в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
- Если такового у продавца нет, можно предложить предъявить справки о том, что продавец не состоит на учете или лечении в указанных выше медицинских учреждениях (желательно чтобы справки были подлинными, а еще лучше что бы вы могли проконтролировать процесс получения данных документов).
- Кстати продавец может отказаться от предъявления и водительского удостоверения, и справок. Закон, принудить продавца предъявить данные документы не может.
2) Для проверки истории квартиры надо обязательно получить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав) об отсутствии обременений на квартиру.
3) Если история квартиры начинается ранее чем с 1995 года, то вам обязательно надо проверить правильность проведения приватизации, до 1995 года несовершеннолетние могли не включаться в число граждан участвовавших в приватизации квартир. Это можно проверить, взяв в паспортном столе архивную выписку из домовой книги.
4) Если с квартирой проводилось несколько операций, обязательно надо проследить правильность проведения каждой из них, это очень важно для выяснения полной истории квартиры.
5) Проверьте соответствие поэтажного плана с фактической планировкой квартиры. К сожалению не каждую перепланировку вам удастся узаконить в будущем, если это понадобится.
6) Если квартира, которую вы выбрали юридически и физически не свободная (покупка будет альтернативная, продавцы будут покупать квартиру взамен продаваемой) может возникнуть вопрос об указании в договоре купли-продажи 157 статьи ГК РФ (сделка под условием), в этом случае вам придется проверять все последующие квартиры, которые будут следовать за выбранной Вами.
7) Обязательно надо проверить наличие третьих лиц зарегистрированных в выбранной вами квартире, если таковые имеются, то вопрос их выписки до подписания договора купли-продажи должен быть решен заранее. Проверить это можно по выписке из домовой книги, которую можно получить в паспортном столе.
8) И последнее, исходя, из собранных вами документов могут возникнуть еще вопросы для разрешения, которых понадобятся дополнительные документы или встречи с предыдущими собственниками для прояснения всей истории квартиры.
Относительно всех остальных документов на квартиру, то алгоритм проверки очень похож за исключением договора мены, наследства по закону и наследства по завещанию, но об этом надо говорить отдельно.
Сразу хочу предупредить, что документы для проверки квартиры лучше получать самостоятельно, что бы быть уверенными в их соответствии и достоверности ситуации по квартире. И еще, к сожалению не все документы для проверки квартиры можно получить «стандартным образом» (другой фразы подобрать не смог).
Что касается проверки правоустанавливающих документов на их достаточность для регистрации перехода права, то здесь Вы можете полагаться только на свою внимательность, порядочность продавца, а так же на внимательность сотрудников управления федеральной регистрационной службы.
На этом закончу, проверка документов, и истории квартиры завершена. Переходим к следующему шагу.
Купить квартиру 8 шагов.
Шаг 6: Подготовка к сделке кули-продажи квартиры.
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 1: Выбираем банк
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 2: Готовим пакет документов для банка
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 3: Подаём пакет документов в банк на рассмотрение и начинаем подбирать квартиру нашей мечты.
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 4: Внесение аванса (задатка) за выбранную квартиру.
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 6: Подготовка к сделке.
Купить квартиру 8 шагов. Шаг 7: Сделка, подписание договора купли продажи
Подскажите пожалуйста как вы проверяете на момент приобретения квартиры человек был в браке или нет. Часто в старых договорах, особенно нотариальных, об этом ничего не говориться.Елена.
ОтветитьУдалитьЕсли договор заверялся нотариусом, то эту информацию можно получить у нотариуса заверившего договор.
ОтветитьУдалитьПодскажите, пожалуйста, нужно ли обязательно нотариально заверять договор купли-продажи квартиры, может ли это в будущем обезопасить нас как-то как покупателей?
ОтветитьУдалитьСпасибо за вопрос!
ОтветитьУдалитьНотариальное заверение договора купли продажи не является обязательным. Что касается безопасности в дальнейшем, то нотариальное заверение сделки вряд ли добавит, какие ни будь плюсы.
Не могли бы вы прокомментировать следующую ситуацию: мы хотим приобрести квартиру. Ее хозяин в ней не прописан, она является его собственностью, о чем есть документы. Он прописан в бараке, который был снесен больше года назад коммерческой фирмой-застройщиком, взамен чего ему и купили данную квартиру-вторичку. По какой-причине он оттуда не выписался неизвестно: то ли лень, то ли не хотел светиться в новой квартире (дом кооперативный), а у него долги за коммуналку за год, но сейчас он их вроде собирается оплачивать, то ли по другим причинам. Может ли человек столько времени быть прописан "в воздухе", и должно ли нас это волновать? Могут ли к нам по суду потом быть предъявлены какие-либо претензии, когда та фирма, которая сносила барак, попросит его выписаться. Хотя сделка у нас проходит как альтернативная и взамен этой квартиры он приобретает полдома с ПМЖ, в котором он вроде и собирается прописываться. А вдруг у него по каким-то причинам сделка сорвется, чем нам это может грозить? Спасибо.
ОтветитьУдалитьПри покупке квартиры перед вами стоит задача безопасности именно этой квартиры. В данной ситуации регистрация собственника по любому другому адресу Вам только на руку. Что касается долгов по коммунальным платежам то если задолженность числиться по покупаемой квартире можно сделать удержание в счет погашения задолженности по коммунальным платежам.
ОтветитьУдалитьЗдравствуйте!
ОтветитьУдалитьПодскажите, пожалуйста, как можно проверить были ли люди в предыдущих сделках по покупаемой квартире выписаны в никуда? Карточки в ЖЭКе мы посмотрели, но там только договоры купли-продажи и акты приема-передачи. Куда потом выписались эти люди неясно.
А также если предыдущая собственница квартиры была в браке, квартиру приобретала на себя и супруг был там прописан, как мы можем проверить, разводились ли они, делили ли они квартиру и может ли второй супруг теперь предъявить нам претензии?
Последняя сделка по квартире была проведена около года назад, и нам говорят, что в рег. палату документы БТИ не требуются, и соответственно никто их заново в БТИ запрашивать не собирается, как же нам их посмотреть и насколько это важно?
И последний вопрос: продавец нам предоставляет спраки НД и ПНД, а если он их просто купил, а на самом деле он где-то и состоит на учете, если он опротестует сделку через суд и скажет что он был не в себе, то что тогда?
В поквартирных карточках обязательно указывается, откуда прибыли и куда выбыли, поэтому это можно проверить только в карточках. Есть еще один способ как можно проверить, через центральное адресное бюро в просторечии ЦАБ (только не официальные просьбы).
ОтветитьУдалитьИмущество, нажитое супругами во время брака, относится к совместной собственности независимо от того, на кого конкретная вещь оформлена. Проверить можно у нотариуса оформлявшего данное согласие.
Да действительно документы БТИ в вашем случае не требуются, регистрационная палата может только попросить кадастровый план.
Ему будет это сложно сделать, ведь тогда он подпадает под статью (мошенничество и подделка документов). Самый простой способ сходить вместе с продавцом и пусть при вас возьмет эти справки.