Кредит на жилье, ипотечный кредит.

Кредит на жилье — продукт более сложный, чем потреб— или автокредиты, поэтому и роль брокера здесь заметнее. Но, к сожалению, и тут использование услуг брокеров не всегда приносит пользу клиенту.

Несмотря на то что ипотечный брокеридж — довольно молодая услуга, в этом сегменте рынка уже тесно, а новые участники все продолжают прибывать. Потребителю легко запутаться в разновидностях многочисленных компаний, предлагающих услугу ипотечного брокера.

Полный комплект или узкий профиль?
Сегодня в России действуют ипотечные брокеры, по меньшей мере, трех видов.

Первые — это фирмы, оказывающие клиенту полный комплекс услуг по приобретению недвижимости, где получение ипотечного кредита — только один из этапов. К таким компаниям полного цикла относятся подразделения крупных риэлторских фирм, предлагающих клиентам услуги риэлтора и брокера «в одном флаконе» («Миэль-брокеридж», «МиЦ недвижимость », ипотечные подразделения МИАН и др.).

Кроме того, появились компании, которые изначально были ориентированы на ипотечный сегмент рынка («Фосборн Хоум», РЕЙМ, «Недвижимость и кредит»). В организации своей работы и те и другие исходят из того, что ипотечный кредит является не целью, а средством: человеку важно не только получить одобрение банка, но и найти подходящую квартиру, которую можно приобрести за эти деньги.

Когда клиент обращается в компанию, предоставляющую полный комплекс услуг, то все процессы здесь идут параллельно: поиск банка, подбор подходящей недвижимости, одобрение ее у банка. «Компания, оказывающая комплексный сервис, четко состыковывает все этапы покупки, — говорит директор Отделения МиЦ Недвижимость на Смоленской Сафронов Игорь Геннадиевич. — В нашей практике были случаи, когда обращались клиенты уже с кредитом, но на одобренную сумму было невозможно что-либо приобрести. Поэтому мы изначально консультируем клиента не только по кредитным программам, но и по рынку недвижимости».

Вторая категория брокеров — это специализированные фирмы, занимающиеся лишь подбором кредитных программ и получением одобрения банка для клиента. Так работают компании «Мой дом», Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), «Кредитный и финансовый консультант» (КФК) и другие. Как говорят сами «независимые брокеры», их преимущество в том, что они больше, чем компании полного цикла, заинтересованы в подборе своим клиентам наиболее выгодной кредитной программы.

Директор департамента продаж брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) Павел Комолов утверждает, что именно помощь независимого брокера может сэкономить заемщику десяток-другой тысяч долларов на выплатах банку. «К сожалению, все мы подвержены слабостям, и если человек зарабатывает 15–20 тыс. рублей на брокерской составляющей и 4–5% за подбор квартиры, то выгодные условия кредита отходят на второй план. Самым важным фактором становится готовность банка дать кредит без лишних проволочек и вопросов», — считает он.

Правда, эти утверждения недоказуемы, и весьма вероятно, что вопрос качественного подбора программы, как обычно, упирается не столько в набор услуг, сколько в профессионализм специалистов. Так, звонки в некоторые фирмы показывают, что «ипотечные профессионалы» не всегда в курсе новых продуктов и событий на рынке. Что касается широты выбора ипотечных программ, то сегодня, пожалуй, не найдется ни одного брокера, который взялся бы утверждать, что работает со всеми участниками рынка.

Каждая компания — как риэлтерская, так и «независимая» — сотрудничает со всеми банками. Но обычно брокеры работают с пятью-десятью банками, в которых программы наиболее одаптированы к данному положению на рынке квартир, то есть с ними отлажены все процессы рассмотрения заявок, предоставляется максимальный кредит на единицу дохода, максимально комфортны расходы по получению кредита и наиболее выгодные ставки годовых процентов, говорят сами банкиры.

Пока, если верить существующей статистике банков, большая часть клиентов приходят за кредитом через риэлторов. «Они более эффективны. По сделке работают одновременно как специалисты, сопровождающие процесс получения кредита, так и те, кто подбирает недвижимость в соответствии с требованиями банка.

Для “чистого” же брокера важно получить одобрение банка, и он нередко не обращает внимания на сумму, необходимую клиенту, в результате многие заемщики так и не выходят на сделку», — говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По информации СДМ-банка, процент клиентов, приходящих от независимых брокеров, пока невысок, и агентства недвижимости значительно чаще привлекают клиентов.

Третья категория брокеров отличается тем, что для заемщика их услуги обходятся совершенно бесплатно. Свою маржу подобные компании получают от банков. Вроде бы для клиента это выгодно. Но стоит иметь в виду, что, воспользовавшись услугами такого брокера, клиент не имеет никаких гарантий того, что банк, с которым свел его брокер, в результате все-таки выдаст ему кредит.

После того как клиент приведен в банк, брокер не несет никакой ответственности за его дальнейшую кредитную судьбу. Заемщик сам собирает документы и подает заявку. И хотя брокеры говорят об оптимальном подборе, реальность оказывается сложнее. Я ради эксперимента в прошлом году воспользовался услугами одной из таких компаний.

После честного заполнения анкеты я получил предложения от нескольких банков, но ни одно из них не показалось мне достаточно привлекательным. А присутствие некоторых выглядело даже странно. К примеру, было предложение от банка «Дельтакредит», хотя он кредитовал только заемщиков с официально подтвержденным доходом. Между тем у меня в анкете было написано, что кроме вольной справки от работодателя мне предъявить нечего. По другим предложениям стоимость кредита оказалась на 1,5–2% дороже, чем среднерыночная.