РЕЦЕССИЯ СВЕРШИЛАСЬ

Ну что - где ваша обещанная великая новогодняя рецессия? Я её жду. Честно жду. Только нет её.

Вы и дальше будете продолжать кричать про низкий покупательный спрос? Или искать и не находить другие причины для снижения цен? Теперь-то, в середине февраля, вам всё ещё неочевидно - рост, о котором я Вам говорил ранее (см. тут: http://www.gazeta.ru/realty/2007/12/17_e_2439491.shtml) - таки состоялся? Или всё также будете продолжать считать, что если б не злые риэлторы, то и роста не было?? И что, на самом деле, все вам врут и только вы правы???

Вы зачем-то читаете этот ресурс? Зачем? Чтобы узнать информацию? «Так её есть у меня».

Или вы присутствуете тут только для того, чтобы выразить своё несогласие с любым обзором и анализом рынка, с любым мнением и любым личным опытом?

Странное дело - всё чаще замечаю на Газета.Ру одну тенденцию - напишет человек, предположим, про рост хомячков. Со знанием дела, толково, расскажет, сколько у него было и сколько стало хомячков. И какая доходность бизнеса выращивания хомячков. И каких успехов он добился в селекции, скажем, особо умных хомячков.

И что происходит? Тут же набегает толпа персонажей, которые, не имея личного опыта общения с животными (ну, разве что когда-то в далёком детстве...) начинают в рубрике "Личный Опыт" кричать почему, по их мнению, автор статьи о хомячках идиот. Они говорят, что бизнес должен падать, а не расти, что хомячки на шубу не годятся, что это всё гринписовская болтовня, что хомячки – вредные, а не полезные домашние животные, что они вообще не домашние животные, что так много хомячков стране не нужно, что на них очень высокая цена и очень низкий покупательный спрос, что в условиях тёплой зимы у них должна падать рождаемость и популяция московских хомячков вот-вот загнётся, и что вообще хомячков не бывает, а бывает зуд в одном месте от того, что там завелись глисты. И они всё говорят и говорят...

Автор, конечно, прочитает и тех, кто его пытается поддержать, кто скажет - я тоже выращивал рыбок, и тоже считаю, что рыбки умные, они умеют думать и разговаривать. Ну, по крайней мере, моя-то рыбка точно со мной общалась!

И при этом автор подумает – я же ведь поведал городу и миру про свой Личный Опыт, вдруг он мог кому-то пригодиться? Автор также подумает, что ладно, пойду я к своим умным хомячкам – вон они за последнее время стали даже мысли внятно излагать, не то что некоторые умники…

И я вдруг понял - РЕЦЕССИЯ ПРОИЗОШЛА!!! Только не на рынке - а в ваших головах! Вы перестали думать! Вы перестали усваивать прочитанную вами информацию! Вас совсем оболванили масс-медиа, вы потребляете информацию как жвачку – для того чтобы отрыгнуть и плюнуть.

Те, кто ещё не прошёл точку возврата - прошу вас, не включайтесь в беседу! Я пишу для тех, кто ещё не понял – Моё Личное Мнение всегда будет отличаться от Вашего, а Ваше – от моего. Но Мой Личный Опыт может быть Вам интересен, а мне будет интересен чей-то чужой Личный Опыт.

Я жду как раз тех, кто даже сейчас прочитав статью, не услышат и не поймут ничего из написанного. Я жду их ради подтверждения уже начавшейся с ними рецессии. Я – риэлтор, и я очень жду хоть малейших признаков начавшегося снижения цен, начала Большой Рецессии. Честно жду. Только нет её. И нет её признаков.


С точки зрения Вашего Опыта Вы ничуть не приближаетесь к Вашей Личной Собственности, продолжая оставаться при Вашем личном мнении.

Автор статьи «Давайте посчитаем, выгодна ли нам ипотека» прав или не прав - решать каждому из нас. Я не буду оценивать спорность или истинность высказываний Сыроежки. Каждый верит своему опыту и своему автору. Хотя и рекомендуется учиться на чужом опыте.

Так вот я - про Своё. Расскажу про свой личный опыт, авось кому-то пригодится. Ругать людей жуликами - не буду. Постараюсь остаться в рамках "нормального честного человека".

Живу в Москве с 1992 года. По 1999 год снимал жильё. Недавно попробовал посчитать - сменил около 20 квартир за те бурные 7 лет. В 1998 году (кто помнит то время, тот поймёт) за один год сменил 7 адресов - т.е. пережил 6 переездов. И всё это - с семьёй, с собакой, с ящиками, с книгами, и даже частично со своей мебелью. Сейчас вспоминаю пережитое с юморком, а тогда - без слёз не обходилось.

В конце концов, мы дождались снижения цен на недвижимость до того уровня, при котором смогли сильно напрячься, но решиться занять деньги и купить квартиру. За $31500, относительно большую "двушку". Про ипотеку тогда никто и не мечтал - помните последствия пережитого лихого 1998-ого? Деньги занимали - у ближайшего друга $2000 (на полгода), у тёщи - $10000 (отдавали частями 3 года), на работе - $1000 (частями в счёт зарплаты), на ремонт и мебель - ещё у одного друга - $1500 (смогли отдать через год). ИКЕЙ и Метро, да и вообще - более-менее приличных строймаркетов и мебельных магазинов тогда не было, риэлторам вообще никакого доверия не было. Всюду было ощущение кидняка и недоверия к хозяевам. Оно и понятно - дефолты, экстренные переезды, постоянные конфликты с квартирными хозяйками, проблемы с представителями власти (помните - отсутствие регистрации?), скачущий доллар, непонятный уровень зарплаты, отсутствие возможности быстро "съездить и купить"...

Я, наверное, старею, но иногда, честное слово, я думаю, как бы ЭТУ картину можно нарисовать поживописнее, чтоб её хоть чуть-чуть можно было объяснить моему сыну или другим представителям подрастающего поколения? Ведь многие понятия той прежней жизни, к счастью, ушли из нашей теперешней жизни и, надеюсь, безвозратно.

Итак, мы решились. Подбор квартиры занял месяц (сам смотрел более 20 квартир), на оформление ушло почти 4 месяца (квартира, которую мы покупали, была с детьми, а значит – опека, далее по цепочке покупка квартир, у которых тоже была альтернатива и т.д.) Всего чистых расходов (на нотариальное оформление, оплату услуг всех и вся, прочее) было около 2,5 тысяч – почти 8%!!! Как вспомню процесс госрегистрации на Зелёном проспекте – жуть, завидую сам себе, своему тогдашнему везению и оптимизму.

К концу 2002 года появилась решимость купить вторую квартиру – на вырост, т.к. было очевидно, что растущие доходы семьи не успевают за ростом цен на недвижимость, а жилищные условия семьи надо улучшать. Вторая квартира сразу покупалась как «инвестиционная», правда предполагалось, что там сразу будет жить сестра жены и, возможно, тёща. Вопрос брать или не брать ипотеку – не стоял, было чёткое понимание, что лучше взять в банке “R”, чем бегать собирать деньги по друзьям. Район поиска – вся Москва ВБЛИЗИ метро. Через месяц подобрали вариант. И опять – ребёнок, ипотека, альтернатива, долгий подбор и проверка вариантов «на конце цепочки», за три месяца успели. «Двушка» практически в идеальном состоянии, семь минут пешком от метро, 4-ая станция метро от кольца. Но уже - $53500.

Расходы составили примерно 7% от суммы, правда в эту сумму уже входила довольно дорогая страховка 110% стоимости (титула) квартиры, 100% ущерба и страхование жизни. Были явные минусы: например, при непосредственном оформлении сделки в банке пару раз доходило до истерик, так как неожиданно выяснялись такого размера «подводные камни», к которым заранее подготовиться оказалось невозможно. Не то чтобы риэлторы что-то скрывали или кредитники забыли рассказать нам ДО, а не ВО ВРЕМЯ подписания договоров, просто всё было как-то наощупь, как первый мистический опыт – осознать и подготовиться заранее НЕВОЗМОЖНО, Были и плюсы:, например, нотариальное оформление у Федорченко включало отсутствие проблем с госрегистрацией, а государство через полгода вернуло нам законные и очень нужные 130 тысяч рублей – прогресс был налицо, и мы достаточно незаметно приступили к «ипотечному» обременению наших семейных доходов.

Мне и жене наша первая квартира нравилась намного больше, в ней мы и проживали до 2006 года. В этот год мы решились: т.к. три года прошли и мы смогли досрочно погасить ипотечный кредит, «инвестиционную» квартиру продать, взять новый кредит и купить загородный дом. Семья выросла – на двух постоянно работающих (и поэтому периодически требующих отдыха) супругов, постоянную няню, ребёнка, собаку и временно проживающих родственников квадратов двухкомнатной квартиры стало резко не хватать.

Так и было сделано. Сняли обременение с квартиры, выставили её на продажу, а примерно за полгода до этого (с осени 2005 года) начали подбирать загородное жильё. Потом «слегка промахнулись» с моментом продажи квартиры – продали её в марте за 150 тысяч, кредит одобрили на 120 тысяч (10 лет под 10,25%), дом планировали купить за 250 тысяч. Почему промахнулись? Никто не ожидал такого бурного роста в том году. Продай мы квартиру на полгода позже – и было бы 220-230 тысяч. НО – всё что ни происходит, всё к лучшему! Продав квартиру, внесли аванс в сумме 50 тысяч, и, наверное, это уберегло нашу покупку от развала сделки, ведь неожиданно выяснилось, что весь процесс оформления загородной недвижимости растянулся на 9 месяцев! Расходы составили примерно 5%. Нотариальное удостоверение, полные страховки и взятки «на ускорение» в эту цифру вошли.

Банк охотно продлевал сроки кредитной заявки, но было реально трудно пройти через так называемую «дачную амнистию», впрочем, я очень подробно и точно сумел на самой первой стадии переговоров определить критические точки, добившись полного взаимопонимания с банковскими специалистами и своими продавцами. С риэлторами, впрочем, нам опять не очень повезло. Значительную часть работу и по продаже квартиры, и по покупке дома пришлось выполнять самому. С другой стороны посмотреть – а как иначе? Вы для себя решите – сможете ли Вы полностью доверить все этапы сделки, включая организацию передачи денежных средств и выбор ипотечного банка рекомендованному, но всё-таки отнюдь не родному Вам риэлтору? Всё-таки решения и риски такого рода и на такие суммы человек не вправе «перевешивать» на кого-нибудь. Как поётся в одной песенке:
«Думайте сами, решайте сами,
Иметь или не иметь.»

Теперь о текущей ситуации. Практически уверен: пройдёт несколько лет, и мы опять задумаемся об улучшении жилищных условий (чтоб ребёнку поближе к школе, чтоб себе поближе к работе, чтоб к городской инфраструктуре и благам цивилизации поближе). Квартира (та самая, первая) в Москве сдаётся знакомым за $1000. Вряд ли мы в неё когда-нибудь вернёмся. Она стала не инвестиционной и даже не рентной, а наследственной, если вы, конечно, понимаете о чём я говорю.

И по поводу дальнейшего роста (или - падения цен) скажу Вам так: Вы на рынок давно ходили? На строительный или продовольственный, ближайший? На сколько подорожали сыр, хлеб, масло, молочные продукты? Поинтересуйтесь у продавцов – они Вам точно скажут, что не проходит и месяца, как что-нибудь выросло на 10-20, а то и на 40-50 %. Растительное масло, к примеру, так все 100%. За месяц! А машины за последние три года? А цена на газ – у меня плата выросла на 40% за год! А рост цен на цемент, кирпич, металл, стоимость квалифицированной рабочей строительной силы? И т.д. и т.п. Так что не будем про 10% - мой Вам совет: меряйте всё «в попугаях», в квадратных метрах, в бетоне, в отделочных материалах, в человеко-часах, наконец.

Я уже давно не верю Госкомстату с его официальными цифрами инфляции. Мне 9%, которые сейчас дают банки кажутся подарком. Я реально могу помочь людям получить кредит под неподтверждённый доход и получить ставочку в 9,5 %. И РЕАЛЬНО ПОМОГУ РЕШИТЬ ИХ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ! Всё остальное – от лукавого.

Резюмировать не буду. Просто это МОЙ опыт, вполне позитивный. А с подходом «все вокруг жулики», «верить никому нельзя», «всё ТАК дорого» можно сидеть и ныть сколько угодно, пока Ваша жизнь будет проходить мимо.


К вопросу о дорогих риэлторах:
"когда они снизят цены на квартиры, а банки процент по ипотеке, вот тогда мы обязательно воспользуемся ипотекой."

Расстрою Вас, уважаемый Павел Сергеевич, риэлторы не самые заинтересованные люди в росте стоимости квадратного метра. Даже совсем незаинтересованные.

Простой пример: у Вас есть клиент-покупатель квартиры с одобренным ипотечным кредитом. Вы в течении, предположим по минимуму, двух-трёх недель, обычно – месяца, получили одобрение банка, подобрали квартиру, собрали по ней документы и "вышли на сделку". Вот-вот свершится, и Вы ожидаете своих процентов от клиента. И перейдёте к следующему клиенту. Как бы не так - неприятность, рынок пошёл вверх. По формальным причинам, под разными предлогами Вы остаётесь без варианта, без сделки и вновь начинаете ездить на просмотры квартир. Цены растут, клиент уже не укладывается в одобренные суммы кредита, вы идёте за новым одобрением и т.д.

Факт из прошлого года, типа печального рекорда - 58 просмотренных клиентом квартир (!!!), полный развал и взаимный отказ клиента и агента от дальнейшей работы. Полученная комиссия Агентства Недвижимости за ВСЕ просмотры - 500 баксов (внесённый аванс), агент на руки получил и того меньше (свой процент). Клиент реально, за счёт своих требований и, конечно, за счёт стремительного роста стоимости квартир потерял существенно больше, на ДВА порядка больше (тысяч 50!). Никто не говорит, что ему надо было брать первое попавшееся, но в этом месяце, в этом году ситуация с ДРУГИМ клиентом практически начинает повторяться.

Сентябрь-октябрь этого года. Рынок оживился. Дешёвые однушки-двушки поползли вверх и начали расходиться как горячие пирожки. Девушка два месяца смотрит и смотрит, ей мало что нравится. Девушка питает иллюзии. Квартиры продолжают дорожать и, самое печальное, смотреть становится НЕЧЕГО. В конце концов, после 25-ого просмотра девушка осознаёт, что смотрит примерно всё то же самое, но по второму кругу и совсем по другим ценам, тысяч эдак на 5-10 выше. Девушка испытывает сожаление. Если в сентябре Продавец при показе квартиры соглашался снизиться в цене, то в конце октября стандартная ситуация - в один вечер проходят четыре, семь, восемь показов одной квартиры и, как следствие, аукцион покупателей - кто быстрее купит и часто "КТО ДАСТ БОЛЬШЕ"? Девушка хочет обратно, в сентябрь.

Посчитаем комиссию (заработок агента), которая при этом увеличилась $5000x4%=$200x50%=
$100 личного дохода. Потерянного времени - два месяца. Предложите мне сейчас отдать 100 долларов, чтобы мой клиент не мучил меня два месяца бесчисленными просмотрами - Я СОГЛАШУСЬ!!! И все агенты согласятся. Считаем личную комиссию риэлтора с другой стороны (со стороны продавца) - те же самые 100, как максимум 200-500 долларов.

Вывод: клиент-покупатель теряет от роста те же самые $5000-10000, агент зарабатывает 100. Агент реально теряет время и деньги. Уверяю Вас - хорошие агенты без дела не сидят, не ждут одного клиента, с которого можно заработать бабла. Они каждый день тупо работают, стараясь обеспечить себе ПОСТОЯННЫЙ источник заработка. Его выгода от роста цен - минимальна, его за это не любят ни клиенты, ни начальство, ни семья, которой ВАШИ личные сто баксов не нужны.

Кому всё же выгоден рост цен? Понятное дело - ответ вроде как очевиден, это злые собственнники жилья (неважно, застройщики или просто домовладельцы, девелоперы и обычные граждане). Но не кажется ли Вам, что вообще в этой простой истине скрыто нечто вроде патологической ненависти вообще к любой собственности и любому собственнику? Ведь стоит только Вам самому стать собственником жилья - и вы будете испытывать совсем другие эмоции от осознания того факта, что Ваша личная недвижимость, Ваша СОБСТВЕННОСТЬ выросла в цене?

Задумайтесь об этом. А риэлторы - обычные люди, есть среди них разные, но стараются, работают и получают деньги процентов на 90-95 за ОКАЗАННЫЕ ими услуги. Вам лично оказанные.

То же самое относится и к людям, оказывающим Вам услугу в предоставлении кредита. Не нравится у них брать, Вам кажется, что они наживаются на высоких процентах - ну так найдите тех, кто будет Вам доплачивать или, наоборот, попробуйте сами давать людям в долг. Я почему-то уверен, что в мире очень-очень мало людей, которые любят давать в долг - неважно кому, хоть своим друзьям или родственникам.

Сыроежка тут всё кричит про "религию кредита". Ну да, есть такая религия. Во всех странах - хоть те же Штаты, Европа, Япония, Малайзия, Австралия и далее по всему списку цивилизованных и не совсем стран. Есть страны, где этого нет. И тогда там - Куба, Советский Союз, Корея, Антарктида, Зона, Коммунизм и прочие эфемерности. Там эту религия заменяют другим - общественным строем или полным его отсутствием.

Эх, и когда же мы вырастем из штанишек негативного отношения к собственности и связанных с этим рыночных отношений?

«Мы не сеем, не пашем, не строим
Мы гордимся общественным строем…»

автор: Виталий Ручка