Рефинансирование

Рефинансирование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В современных условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, рефинансирование практикуется достаточно широко. Эта операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредитов в десятые доли процента. В нашей стране рефинансирование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 1,5-2 %, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено с определенными дополнительными расходами.

Пример:
Клиент приобрел квартиру 2 года назад в кредит на следующих условиях:
Сумма кредита – 100 000 долларов США.
Срок кредита – 10 лет (120 месяцев).
Процентная ставка – 15% годовых в долларах США.
Ежемесячный платеж – 1613,35 долларов США.

Если взять кредит под эту же квартиру на условиях, которые предлагают банки сегодня:
Сумма кредита – 100 000 долларов США.
Срок кредита – 10 лет (120 месяцев).
Процентная ставка – 9% годовых в долларах США.
Ежемесячный платеж - 1266,76 долларов США.

Следовательно, вы экономите за весь срок кредита 41 590,80 долларов США.
Можно избежать существенной части расходов, если осуществлять рефинансирование в том же банке, который выдал первоначальный ипотечный кредит. Но банки очень неохотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это уменьшает их доход от операции ипотечного кредитования.

В подобном случае можно обратиться за кредитом в другой банк и, получив решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой ставке, предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)».

То есть, согласно законодательству, заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что отвечает целям рефинансирования. Но на практике заемщики вынуждены действовать по схеме: сначала погасить кредит у первоначального кредитора – затем снять залоговое обременение с жилья – и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору.

В случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это оправдано. Но когда сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов рефинансирования.

Простые и удобные механизмы ипотечного рефинансирования в России начинают складываться достаточно успешно. Не за горами тот день, когда рефинансирование станет нормальной практикой. Заемщику будет предложено множество вариантов и за весь период ипотечного кредитования можно будет воспользоваться этой возможностью не единожды.